Koh Phangan הוא אי ציורי בתאילנד, שמדי שנה מושך אליו יותר ויותר
אזרחים זרים שחולמים על בית נעים על שפת הים. המקום הזה ידוע באווירה הרגועה שלו, בחופים
הנקיים ובטבע העשיר שלו, מה שהופך אותו למקום אידיאלי למגורים זמניים וגם למגורים קבועים.
העניין הגובר בקניית נכס בקופנגן מוסבר לא רק ביופי הטבעי, אלא גם בתנאים הנוחים ששוק
הנדל"ן המקומי מציע. עם זאת, למרות כל ההיבטים האטרקטיביים, לתהליך רכישת נדל"ן
על ידי זרים בתאילנד יש מאפיינים ומגבלות משלו, אותם צריך לדעת מראש על מנת למנוע קשיים
משפטיים אפשריים וסיכונים פיננסיים.
היבטים משפטיים של רכישת נדל"ן בתאילנד
רכישת נדל"ן בתאילנד על ידי אזרחים זרים כפופה לחוקים נוקשים
המגבילים באופן משמעותי את זכויותיהם לבעלות על קרקע. על פי החוק, זרים אינם יכולים
להחזיק בקרקע באופן ישיר, וזה אחד החסמים המרכזיים למי שרוצה לקנות בית עם מגרש. עם
זאת, למרות מגבלות אלו, זרים יכולים לרכוש באופן חופשי דירות בבנייני דירות (בתים משותפים),
בתנאי שחלקם של הבעלים הזרים בבניין לא יעלה על 49% מסך כל הדירות.
מערכת זו מאפשרת לזרים להחזיק נכס בתאילנד, אך מחייבת ציות זהיר
לכל הכללים והתקנות החוקיים. בנוסף, קיימות דרכים חוקיות נוספות לבעלות על נדל"ן,
הכרוכות בחכירת קרקע ארוכת טווח או ביצירת חברות תאילנדיות עם השתתפות מוגבלת של אזרחים
זרים. חשוב להבין כי כל עסקת נדל"ן חייבת להיבדק בקפידה ולתיעוד משפטי כדי להימנע
מהפרת החוק ולהגן על ההשקעה שלך.
אפשרויות בעלות על נכס לזרים
עבור אזרחים זרים המעוניינים לרכוש נכס בקופנגן, קיימות מספר
אפשרויות בעלות חוקיות, כל אחת עם התנאים וההגבלות שלה. בואו נסתכל עליהם מקרוב.
קניית דירה בבית משותף
זרים יכולים לרכוש דירות (בתים משותפים) בקופנגן, שהיא אחת הדרכים
הפופולריות ביותר להחזיק בנכס. על פי החוק התאילנדי, זרים יכולים להחזיק עד 49% מהשטח
הכולל של כל הדירות בבית משותף. המשמעות היא ש-51% הנותרים חייבים להיות בבעלות אזרחים
תאילנדים או גופים תאילנדים. בעת רכישת דירה על אזרח זר לספק אישור על המקור החוקי
לכספים שהועברו מחו"ל, המהווה תנאי מוקדם לרישום בעלות.
חכירת קרקע
מכיוון שזרים אינם יכולים להחזיק בקרקע ישירות, חלופה אחת היא
חכירה לטווח ארוך. זרים יכולים לשכור קרקע עד 30 שנה עם אפשרות לחידוש לשתי קדנציות
נוספות, מה שהופך את האופציה הזו כמעט שווה ערך לבעלות. אפשרות זו פופולרית בקרב אלה
שרוצים לבנות בית או לנהל עסק בקופנגן. יש לרשום את הסכם החכירה במחלקת המקרקעין ולחוכר
הזכות לחדש את ההסכם ובכך להבטיח שימוש ארוך טווח בקרקע.
הקמת חברה בתאילנד
דרך נוספת להחזיק בקרקע היא להקים חברה תאילנדית. אזרח זר יכול
להחזיק עד 49% ממניות החברה, בעוד ש-51% הנותרים חייבים להיות בבעלות אזרחים תאילנדים.
חברה עשויה להחזיק בקרקע שעליה בנוי בית או מתנהל עסק. עם זאת, חשוב לזכור שהרשויות
בתאילנד אוכפות בקפידה את הכלל הזה, ומבני מעטפת שבהם לשותפים התאילנדים אין עניין
אמיתי בחברה עשויים להיחשב בלתי חוקיים. לכן, חשוב לבחור בקפידה שותפים ולהתייעץ עם
עורכי דין בעת הקמת חברה.
קניית בית ללא קרקע
זרים יכולים לרכוש בית או מבנה אחר ללא זכות להחזיק בקרקע עליה
הוא נמצא. במקרה זה הבית נרשם בנפרד מהמגרש ועל הבעלים לערוך הסכם חכירה ארוך טווח
עבור הקרקע כמתואר לעיל. אפשרות זו אפשרית, למשל, אם אזרח זר רוצה להחזיק בנדל"ן
בקופנגן, אך אינו רוצה להקים חברה. גישה זו מצריכה היערכות משפטית קפדנית על מנת להבטיח
שזכויות הבעלים מוגנות.
תהליך רכישת נכס בקופנגן
תהליך רכישת הנכס בקופנגן כולל מספר שלבים מרכזיים שיש לבצע כדי
להשלים את העסקה בהצלחה ובבטחה.
חיפוש מקרקעין וכריתת חוזה
השלב הראשון הוא בחירת נכס מתאים. ניתן לעשות זאת באמצעות משרדי
תיווך או ישירות דרך מוכרים. לאחר בחירת חפץ, הקונה והמוכר מתקשרים בהסכם רכישה ומכירה
ראשוני הכולל לרוב את תנאי העסקה, תנאי וסכום הפיקדון. בשלב זה חשוב לציין בצורה ברורה
את כל התנאים על מנת למנוע אי הבנות בעתיד.
בדיקת נאותות משפטית של מקרקעין
לאחר החתימה על החוזה המקדמי, מתבצעת בדיקת נאותות של הנכס. הוא
כולל בדיקת זכויות הבעלות של המוכר, קיומם של חובות, הגבלות או שעבודים על הנכס וכן
עמידה במסמכים בחקיקה הקיימת. בשלב זה מומלץ לערב עורך דין מנוסה שיבצע ניתוח מפורט
ויוודא שהעסקה חוקית ובטוחה עבור הרוכש.
השתתפות עורך דין ומתרגם
רכישת נדל"ן בתאילנד דורשת השתתפות של אנשי מקצוע. עורך
דין יסייע לכם בכל שלבי העסקה, מבדיקת מסמכים ועד לרישום זכויות קניין. אם הקונה אינו
דובר תאילנדית, יש צורך לערב מתרגם מוסמך שיוכל לתרגם את כל המסמכים ולהסביר את ההיבטים
המשפטיים של העסקה.
תשלום ורישום זכויות קניין
לאחר השלמת בדיקת הנאותות ואישור כל תנאי העסקה, הקונה מעביר
את יתרת הסכום עבור הנכס לחשבון המוכר. חשוב שכל ההעברות יבוצעו באמצעות חשבונות בנק
אשר נדרשים לרישום העסקה במחלקת המקרקעין. לאחר ביצוע התשלום, הצדדים חותמים על חוזה
המכר הסופי והקניין נרשם לבעלים החדש. שלב זה כולל תשלום מיסים ועמלות הקשורות להעברת
הבעלות.
מיסוי והוצאות נוספות
בעת רכישת ובעלות על נדל"ן בתאילנד, אזרחים זרים צריכים
לקחת בחשבון מיסוי והוצאות נוספות הנובעות הן במהלך העסקה והן במהלך המשך הבעלות על
נדל"ן.
מיסי העברת רכוש
ברכישת נדל"ן בתאילנד, המס העיקרי הוא מס ההעברה. שיעורו
הינו 2% מערכו הרשום של הנכס, אשר עשוי להיות שונה משווי העסקה בפועל. מס זה משולם
בדרך כלל על ידי המוכר או הקונה, בהתאם להסכם בין הצדדים.
מס שכר דירה
במקרה שאזרח זר שוכר קרקע או נכס בתאילנד, על בעל הבית לשלם מס
שכירות, שהוא 12.5% מההכנסה השנתית מהשכרה. עם זאת, במקרים מסוימים עשוי להיות כלול
מס במחיר השכירות, אותו יש לקחת בחשבון גם בחתימת החוזה.
מס בולים ומס עסקים מיוחד
בנוסף למס העברת רכוש, קונים עשויים גם לעמוד בפני מס בולים ומס
עסקים ספציפי (SBT). מס בולים מוטל בשיעור של 0.5% מהערך הרשום במידה והנכס נמצא ברשות
המוכר יותר מחמש שנים. אחרת, SBT יחויב ב-3% מערך השומה של הנכס בתוספת מס מועצה נוסף
(0.3% מ-SBT).
ארנונה שנתית
בעלי נכסים בתאילנד נדרשים לשלם ארנונה שנתית ששיעורו תלוי בסוג
הנכס ובשוויו. בשנת 2020 הוכנס חוק חדש למיסוי מקרקעין ומבנים, הקובע תעריפים בין
0.01% ל-0.3% בהתאם לייעוד הנכס (מגורים, מסחר או חקלאי). חשוב לציין שהמיסים כפופים
לשינויים, לכן כדאי לבדוק באופן קבוע את התעריפים והדרישות העדכניים.
עלויות נוספות
בנוסף למיסים, רוכשי נדל"ן צריכים להיות מוכנים לשלם עלויות
נוספות שונות, כגון:
●
שירותים משפטיים. שכר טרחת עורכי דין
עבור אימות מסמכים ותמיכה בעסקאות;
●
שירותי תרגום. תשלום עבור שירותי מתרגם
לתרגום מסמכים לשפה הנדרשת;
●
עלויות רישום עסקה. אגרות עבור טיפול
ורישום עסקה במחלקת מקרקעין;
●
הערכת שווי מקרקעין. עלויות עבור שירותי
שמאי לקביעת שווי השוק של מקרקעין.
בהתחשב בכל המסים והעמלות שהוזכרו לעיל, חשוב לתכנן בקפידה את
התקציב שלך לקנייה והחזקה של נדל"ן בתאילנד כדי למנוע עלויות כספיות בלתי צפויות.
סיכונים ואמצעי זהירות
רכישת נדל"ן בתאילנד עבור זרים קשורה בסיכונים מסוימים שעלולים
להתעורר בכל שלב של העסקה. כדי למזער בעיות אפשריות ולהימנע מהפסדים כספיים חמורים,
עליך לנקוט במספר אמצעי זהירות.
סיכונים משפטיים
אחד הסיכונים העיקריים הוא עסקה שבוצעה בצורה לא נכונה או רכישת
מקרקעין שאינה עומדת בדרישות החוק. למשל, רכישת קרקע אסורה לבעלות זרה עלולה להביא
לביטול העסקה. כדי למזער סיכון זה, חשוב לשכור עורך דין מוסמך המכיר את החוקים המקומיים
כדי לעיין בכל המסמכים ולהבטיח את חוקיות העסקה.
סיכוני הונאה
שוק הנדל"ן, במיוחד באזורי תיירות פופולריים, יכול למשוך
רמאים שמציעים נכסים לא קיימים או במצוקה. כדי להימנע ממצבים כאלה, מומלץ לשתף פעולה
רק עם משרדי תיווך ומשרדי עורכי דין אמינים בעלי מוניטין וניסיון טוב באזור הנתון.
סיכונים פיננסיים
יש לקחת בחשבון תנודות בשערי החליפין, העשויות להשפיע על עלות
העסקה, במיוחד בעת העברת כספים מחו"ל. בנוסף, חשוב לקחת בחשבון את כל חובות המס
וההוצאות הנוספות כדי למנוע אי הבנות והוצאות בלתי צפויות בעתיד.
סיכונים הקשורים בהשכרה ובעלות
בחכירת קרקע ארוכת טווח ייתכנו סיכונים הקשורים להארכת הסכם החכירה
או לשינויים בחקיקה שעלולים להשפיע על תנאי החכירה. כדי למזער סיכון זה, מומלץ להתקשר
בחוזה שכירות מתחדש ולבדוק באופן קבוע שינויים בחוקים ולהתייעץ עם יועץ משפטי.
בחירת שותפים אמינים
היבט מרכזי בעסקה מוצלחת הוא בחירת שותפים אמינים - עורכי דין,
משרדי תיווך ומתרגמים. מומלץ לבחור באנשי מקצוע בעלי ניסיון בתאילנד וביקורות חיוביות.
כמו כן, חשוב לערוך סקירה מפורטת של כל המסמכים וההיבטים המשפטיים של העסקה לפני השלמתה.
סיכונים בעת רישום זכויות קניין
רישום בעלות על מקרקעין חייב להתבצע אך ורק בהתאם לחוק התאילנדי.
חשוב להקפיד על מילוי נאות של כל המסמכים, רישום במחלקת הקרקעות ושולם כל המיסים במלואם.
אחרת, עלולות להיווצר בעיות ברישום הנכס או בשימוש נוסף בנכס.
תכונות של שוק הנדל"ן בקופנגן
שוק הנדל"ן בקופנגן הראה צמיחה מתמדת בשנים האחרונות, עקב
התעניינות מוגברת הן מצד קונים זרים והן מצד האוכלוסייה המקומית. האי אטרקטיבי בזכות
היופי הטבעי שלו, האווירה השלווה והמחיר היחסי שלו בהשוואה ליעדים פופולריים אחרים
בתאילנד כמו קוסמוי או פוקט.
אזורים פופולריים לקנייה
לקופנגן יש כמה אזורים מרכזיים שהכי פופולריים בקרב רוכשי נכסים.
אזורים אלה כוללים:
●
האד רין - מפורסמת במסיבות שלה, אך
מציעה גם מגוון רחב של מגורי קבע ונכסים להשקעה;
●
Thong Nai Pan הוא אזור שקט ומבודד
יותר, המושך אליו את אלו המחפשים מקום שליו לחיות בו או להירגע;
●
Sri Thanu ו-Chaloklam פופולריים בקרב
אלה שמעריכים חופים יפים וקרבה לתשתיות מקומיות; לעתים קרובות קונים כאן בתים ווילות;
●
Bantay והאד יאו מושכים משקיעים ורוכשים
המתמקדים בהשקעות לטווח ארוך בנכסים להשכרה.
טווחי מחירים
מחירי הנכסים בקופנגן משתנים בהתאם לאזור, לסוג הנכס ולקרבה לים.
בממוצע, דירות (בתים משותפים) מתחילים ב-50,000$, בעוד וילות או בתים יכולים לעלות
בין 150,000$ לכמה מיליוני דולרים, תלוי ברמת היוקרה והמיקום. באזורים יוקרתיים מסוימים,
מחירי וילות עם נוף לים יכולים להגיע ל-500,000 דולר ומעלה.
תחזיות לעתיד
שוק הנכסים בקופנגן ממשיך למשוך את תשומת הלב של קונים ומשקיעים
זרים, במיוחד כשהאי גדל בפופולריות בקרב תיירים ויוצאים. הביקוש לנדל"ן צפוי לעלות,
מה שיוביל לעליית מחירים נוספת. עם זאת, השוק עשוי להיות מושפע מגורמים שונים, כגון
שינויים בחוקים לגבי בעלות זרה או תנודות כלכליות גלובליות.
גורמים המשפיעים על ערך הנדל"ן
עלות הנדל"ן בקופנגן תלויה במספר גורמים מרכזיים:
●
נכסים עם נוף לים או קרבה
לחופים מדורגים תמיד גבוה יותר;
●
פיתוח תשתיות מקומיות,
לרבות נגישות לחנויות, מסעדות, בתי ספר ומתקני רפואה, משפיע משמעותית על המחיר;
●
אזורים פופולריים בקרב
תיירים מוערכים במיוחד בשל הנכסים להשכרה שלהם, מה שהופך אותם לאטרקטיביים למשקיעים;
●
לניקיון החופים, לאיכות
המים ולרמת הבטיחות הסביבתית הכוללת תפקיד חשוב בהערכת שווי הנדל"ן.
בסך הכל, שוק הנכסים בקופנגן נותר אטרקטיבי להשקעה, במיוחד עבור
אלה שמחפשים את ההזדמנות לשלב מגורים נוחים עם השקעה רווחית.
מַסְקָנָה
רכישת נכס בקופנגן מהווה הזדמנות מעניינת עבור אזרחים זרים המבקשים
לרכוש בית משלהם באחד האיים הציוריים ביותר בתאילנד. עם זאת, תהליך זה דורש גישה זהירה
והכנה קפדנית. חשוב לזרים לקחת בחשבון את ההיבטים המשפטיים הקשורים בבעלות על נדל"ן,
לבחור שותפים ויועצים אמינים, ולהיות מוכנים לעמוד בכל דרישות החוק ולשלם מיסים.
למרות ההגבלות הקיימות על פי החוק התאילנדי, לזרים יש מספר אפשרויות
משפטיות לבעלות על נדל"ן, כגון רכישת יחידה משותפים, השכרת קרקעות או הקמת חברה
תאילנדית. כל אחת מהאפשרויות הללו דורשת מחקר מפורט ותמיכה משפטית כדי למנוע סיכונים
ולהבטיח הגנה אמינה על ההשקעות שלך.
שוק הנכסים בקופנגן ממשיך להתפתח, ומציע מגוון אפשרויות דיור
והזדמנויות השקעה. הביקוש לנכסים באי צפוי לעלות, מה שעלול להוביל לעליית מחירים ולעניין
המשקיעים. עם זאת, כמו בכל פרויקט השקעה אחר, יש צורך לנתח היטב את כל היבטי העסקה
ולקבל החלטות מושכלות.