Koh Phangan ist eine malerische Insel in
Thailand, die jedes Jahr mehr und mehr ausländische Bürger anzieht, die von
einem gemütlichen Zuhause am Meer träumen. Dieser Ort ist bekannt für seine
entspannte Atmosphäre, sauberen Strände und üppige Natur, was ihn zu einem
idealen Ort sowohl für einen vorübergehenden als auch für einen dauerhaften
Aufenthalt macht. Das wachsende Interesse am Kauf von Immobilien auf Koh
Phangan erklärt sich nicht nur durch die natürliche Schönheit, sondern auch
durch die günstigen Bedingungen, die der lokale Immobilienmarkt bietet. Trotz
aller attraktiven Aspekte hat der Prozess des Immobilienkaufs durch Ausländer
in Thailand jedoch seine eigenen Besonderheiten und Einschränkungen, die Sie im
Voraus kennen müssen, um mögliche rechtliche Schwierigkeiten und finanzielle
Risiken zu vermeiden.
Rechtliche Aspekte beim Immobilienkauf in
Thailand
Der Immobilienerwerb in Thailand durch
ausländische Staatsbürger unterliegt strengen Gesetzen, die ihre Rechte auf
Landbesitz erheblich einschränken. Laut Gesetz dürfen Ausländer kein Land
direkt besitzen, was eines der Haupthindernisse für diejenigen ist, die ein
Haus mit Grundstück kaufen möchten. Trotz dieser Beschränkungen können
Ausländer jedoch frei Wohnungen in Mehrfamilienhäusern (Eigentumswohnungen)
erwerben, sofern der Anteil ausländischer Eigentümer im Gebäude 49 % der
Gesamtfläche aller Wohnungen nicht überschreitet.
Dieses System ermöglicht es Ausländern,
in Thailand Eigentum zu besitzen, erfordert jedoch die sorgfältige Einhaltung
aller gesetzlichen Regeln und Vorschriften. Darüber hinaus gibt es andere
legale Möglichkeiten, Immobilien zu besitzen, beispielsweise langfristige
Pachtverträge oder die Gründung thailändischer Unternehmen mit begrenzter
Beteiligung ausländischer Bürger. Es ist wichtig zu verstehen, dass jede
Immobilientransaktion sorgfältig geprüft und rechtlich dokumentiert werden
muss, um Gesetzesverstöße zu vermeiden und Ihre Investition zu schützen.
Eigentumsoptionen für Ausländer
Für ausländische Staatsbürger, die auf
Koh Phangan eine Immobilie erwerben möchten, gibt es mehrere Möglichkeiten des
Eigentumsrechts, jede mit ihren eigenen Bedingungen und Einschränkungen.
Schauen wir sie uns genauer an.
Kauf einer Wohnung in einer Eigentumswohnung
Ausländer können auf Koh Phangan
Wohnungen (Eigentumswohnungen) erwerben, was eine der beliebtesten Arten ist,
Eigentum zu erwerben. Nach thailändischem Recht können Ausländer bis zu 49 %
der Gesamtfläche aller Wohnungen in einer Eigentumswohnung besitzen. Dies
bedeutet, dass die restlichen 51 % thailändischen Staatsbürgern oder
thailändischen Unternehmen gehören müssen. Beim Kauf einer Wohnung muss ein
ausländischer Staatsbürger eine Bestätigung der legalen Herkunft der aus dem
Ausland überwiesenen Mittel vorlegen, was eine Voraussetzung für die
Registrierung des Eigentums ist.
Grundstückspacht
Da Ausländer kein direktes Land besitzen
können, ist eine Alternative die langfristige Pacht. Ausländer können Land für
bis zu 30 Jahre pachten, mit der Option, es um zwei weitere Laufzeiten zu
verlängern, was diese Option fast dem Eigentum gleichstellt. Diese Option ist
bei denen beliebt, die auf Koh Phangan ein Haus bauen oder ein Geschäft
betreiben möchten. Der Pachtvertrag muss bei der Grundbuchbehörde registriert
werden, und der Pächter hat das Recht, den Vertrag zu verlängern, wodurch die
langfristige Nutzung des Landes sichergestellt wird.
Firmengründung in Thailand
Eine weitere Möglichkeit, Land zu
besitzen, ist die Gründung einer thailändischen Firma. Ein Ausländer kann bis
zu 49 % der Aktien der Firma besitzen, während die restlichen 51 %
thailändischen Staatsbürgern gehören müssen. Eine Firma kann das Land besitzen,
auf dem ein Haus gebaut oder ein Geschäft betrieben wird. Es ist jedoch
wichtig, sich daran zu erinnern, dass die thailändischen Behörden diese Regel
sorgfältig durchsetzen und Scheinstrukturen, bei denen die thailändischen
Partner kein wirkliches Interesse an der Firma haben, als illegal angesehen
werden können. Daher ist es wichtig, Partner sorgfältig auszuwählen und bei der
Gründung einer Firma Anwälte zu konsultieren.
Ein Haus kaufen ohne Grundstücksbesitz
Ausländer können ein Haus oder ein
anderes Gebäude kaufen, ohne das Recht zu haben, das Grundstück zu besitzen,
auf dem es sich befindet. In diesem Fall wird das Haus getrennt vom Grundstück
registriert und der Eigentümer muss einen langfristigen Pachtvertrag für das
Grundstück abschließen, wie oben beschrieben. Diese Option ist beispielsweise
möglich, wenn ein ausländischer Staatsbürger Immobilien auf Koh Phangan
besitzen möchte, aber kein Unternehmen gründen möchte. Dieser Ansatz erfordert
eine sorgfältige rechtliche Vorbereitung, um sicherzustellen, dass die Rechte
des Eigentümers geschützt sind.
Der Prozess des Immobilienkaufs auf Koh
Phangan
Der Prozess des Immobilienkaufs auf Koh
Phangan umfasst mehrere wichtige Schritte, die befolgt werden müssen, um die
Transaktion erfolgreich und sicher abzuschließen.
Immobiliensuche und Vertragsabschluss
Der erste Schritt besteht darin, eine
geeignete Immobilie auszuwählen. Dies kann über Immobilienagenturen oder direkt
über Verkäufer erfolgen. Nach der Auswahl eines Objekts schließen Käufer und
Verkäufer einen vorläufigen Kauf- und Verkaufsvertrag ab, der in der Regel die
Bedingungen der Transaktion, die Bedingungen und die Höhe der Anzahlung
enthält. In dieser Phase ist es wichtig, alle Bedingungen klar festzulegen, um
künftige Missverständnisse zu vermeiden.
Rechtliche Due Diligence von Immobilien
Nach der Unterzeichnung des Vorvertrags
folgt die Due Diligence der Immobilie. Dazu gehört die Überprüfung der
Eigentumsrechte des Verkäufers, des Vorhandenseins von Schulden, Beschränkungen
oder Belastungen der Immobilie sowie der Übereinstimmung der Dokumente mit der
geltenden Gesetzgebung. In dieser Phase wird empfohlen, einen erfahrenen Anwalt
einzuschalten, der eine detaillierte Analyse durchführt und sicherstellt, dass
die Transaktion legal und für den Käufer sicher ist.
Beteiligung eines Rechtsanwalts und Übersetzers
Der Kauf von Immobilien in Thailand
erfordert die Beteiligung von Fachleuten. Ein Anwalt hilft Ihnen in allen
Phasen der Transaktion, von der Überprüfung der Dokumente bis zur Registrierung
der Eigentumsrechte. Wenn der Käufer kein Thai spricht, ist es notwendig, einen
zertifizierten Übersetzer hinzuzuziehen, der alle Dokumente übersetzen und die
rechtlichen Aspekte der Transaktion erklären kann.
Zahlung und Registrierung von Eigentumsrechten
Nach Abschluss der Due Diligence und
Genehmigung aller Bedingungen der Transaktion überweist der Käufer den
Restbetrag für die Immobilie auf das Konto des Verkäufers. Es ist wichtig, dass
alle Überweisungen über Bankkonten erfolgen, was für die Registrierung der
Transaktion beim Grundbuchamt erforderlich ist. Sobald die Zahlung erfolgt ist,
unterzeichnen die Parteien den endgültigen Kaufvertrag und der Titel wird auf
den neuen Eigentümer registriert. Diese Phase umfasst die Zahlung von Steuern
und Gebühren im Zusammenhang mit der Eigentumsübertragung.
Steuern und zusätzliche Kosten
Beim Kauf und Besitz von Immobilien in
Thailand müssen ausländische Staatsbürger Steuern und zusätzliche Kosten
berücksichtigen, die sowohl während der Transaktion als auch während des
weiteren Besitzes der Immobilie entstehen.
Grunderwerbsteuern
Beim Immobilienkauf in Thailand ist die
Übertragungssteuer die wichtigste Steuer. Ihr Satz beträgt 2 % des
eingetragenen Wertes der Immobilie, der vom tatsächlichen Transaktionswert
abweichen kann. Diese Steuer wird normalerweise entweder vom Verkäufer oder vom
Käufer bezahlt, je nach Vereinbarung zwischen den Parteien.
Mietsteuer
Wenn ein ausländischer Staatsbürger in
Thailand ein Grundstück oder eine Immobilie mietet, muss der Vermieter eine
Mietsteuer zahlen, die 12,5 % der jährlichen Mieteinnahmen beträgt. In einigen
Fällen kann die Steuer jedoch im Mietpreis enthalten sein, was bei der
Unterzeichnung des Vertrags ebenfalls berücksichtigt werden muss.
Stempelsteuer und besondere Gewerbesteuer
Zusätzlich zur Grunderwerbsteuer müssen
Käufer möglicherweise auch Stempelsteuer und die spezifische Gewerbesteuer
(SBT) zahlen. Die Stempelsteuer beträgt 0,5 % des eingetragenen Wertes, wenn
sich die Immobilie seit mehr als fünf Jahren im Besitz des Verkäufers befindet.
Andernfalls wird eine SBT von 3 % des geschätzten Wertes der Immobilie
zuzüglich einer zusätzlichen Gemeindesteuer (0,3 % der SBT) erhoben.
Jährliche Grundsteuern
Immobilienbesitzer in Thailand müssen
eine jährliche Grundsteuer zahlen, deren Höhe von der Art und dem Wert der
Immobilie abhängt. Im Jahr 2020 wurde ein neues Gesetz zur Grund- und
Gebäudesteuer eingeführt, das Steuersätze von 0,01 % bis 0,3 % vorsieht, je
nach beabsichtigter Nutzung der Immobilie (Wohn-, Gewerbe- oder
Landwirtschaft). Es ist wichtig zu beachten, dass sich die Steuern ändern
können. Sie sollten daher regelmäßig die aktuellen Sätze und Anforderungen
überprüfen.
Nebenkosten
Neben den Steuern müssen Immobilienkäufer
mit verschiedenen Nebenkosten rechnen, beispielsweise:
●
Rechtsdienstleistungen. Anwaltskosten für die
Dokumentenprüfung und Transaktionsunterstützung;
●
Übersetzungsdienste. Zahlung für
Übersetzerdienste zum Übersetzen von Dokumenten in die gewünschte Sprache;
●
Kosten für die Registrierung einer Transaktion. Gebühren für die Bearbeitung und Registrierung einer Transaktion beim
Grundbuchamt;
●
Immobilienbewertung. Kosten für die Leistungen
eines Gutachters zur Ermittlung des Verkehrswertes einer Immobilie.
Angesichts aller oben genannten Steuern
und Gebühren ist es wichtig, Ihr Budget für den Kauf und Besitz von Immobilien
in Thailand sorgfältig zu planen, um unerwartete finanzielle Kosten zu
vermeiden.
Risiken und Vorsichtsmaßnahmen
Der Immobilienkauf in Thailand ist für
Ausländer mit bestimmten Risiken verbunden, die in jeder Phase der Transaktion
auftreten können. Um mögliche Probleme zu minimieren und ernsthafte finanzielle
Verluste zu vermeiden, müssen Sie eine Reihe von Vorsichtsmaßnahmen treffen.
Rechtliche Risiken
Eines der Hauptrisiken ist eine nicht
ordnungsgemäß ausgeführte Transaktion oder der Kauf einer Immobilie, die nicht
den gesetzlichen Anforderungen entspricht. Beispielsweise kann der Kauf eines
Grundstücks, das für ausländische Eigentümer verboten ist, zur Annullierung des
Geschäfts führen. Um dieses Risiko zu minimieren, ist es wichtig, einen
qualifizierten Anwalt zu beauftragen, der mit den örtlichen Gesetzen vertraut
ist, um alle Dokumente zu prüfen und die Rechtmäßigkeit der Transaktion
sicherzustellen.
Betrugsrisiken
Der Immobilienmarkt, insbesondere in
beliebten Touristengebieten, kann Betrüger anziehen, die nicht existierende
oder notleidende Immobilien anbieten. Um solche Situationen zu vermeiden, wird
empfohlen, nur mit vertrauenswürdigen Immobilienagenturen und Anwaltskanzleien
zusammenzuarbeiten, die einen guten Ruf und Erfahrung in der jeweiligen Region
haben.
Finanzielle Risiken
Insbesondere bei Überweisungen aus dem
Ausland müssen Wechselkursschwankungen berücksichtigt werden, die sich auf die
Kosten der Transaktion auswirken können. Darüber hinaus ist es wichtig, alle
Steuerpflichten und zusätzlichen Ausgaben zu berücksichtigen, um
Missverständnisse und unerwartete Ausgaben in der Zukunft zu vermeiden.
Risiken im Zusammenhang mit Miete und Eigentum
Bei langfristigen Pachtverträgen für
Grundstücke können Risiken im Zusammenhang mit der Verlängerung des
Pachtvertrags oder Gesetzesänderungen bestehen, die sich auf die
Pachtbedingungen auswirken können. Um dieses Risiko zu minimieren, empfiehlt es
sich, einen verlängerbaren Pachtvertrag abzuschließen und sich regelmäßig über
Gesetzesänderungen zu informieren und einen Rechtsberater zu konsultieren.
Auswahl zuverlässiger Partner
Ein Schlüsselaspekt für eine erfolgreiche
Transaktion ist die Wahl zuverlässiger Partner – Anwälte, Immobilienagenturen
und Übersetzer. Es wird empfohlen, Fachleute mit Erfahrung in Thailand und
positiven Bewertungen zu wählen. Es ist auch wichtig, vor dem Abschluss der
Transaktion eine detaillierte Überprüfung aller Dokumente und rechtlichen Aspekte
durchzuführen.
Risiken bei der Schutzrechtsanmeldung
Die Registrierung des Eigentums an
Immobilien muss streng nach thailändischem Recht erfolgen. Es ist wichtig
sicherzustellen, dass alle Dokumente ordnungsgemäß ausgefüllt, beim
Grundbuchamt registriert und alle Steuern vollständig bezahlt sind. Andernfalls
können Probleme bei der Registrierung der Immobilie oder bei der weiteren
Nutzung der Immobilie auftreten.
Besonderheiten des Immobilienmarktes auf
Koh Phangan
Der Immobilienmarkt auf Koh Phangan hat
in den letzten Jahren aufgrund des gestiegenen Interesses sowohl ausländischer
Käufer als auch der einheimischen Bevölkerung ein stetiges Wachstum gezeigt.
Die Insel ist aufgrund ihrer natürlichen Schönheit, der ruhigen Atmosphäre und
der relativen Erschwinglichkeit im Vergleich zu anderen beliebten Reisezielen
in Thailand wie Koh Samui oder Phuket attraktiv.
Beliebte Kaufgebiete
Koh Phangan hat mehrere
Schlüsselbereiche, die bei Immobilienkäufern sehr beliebt sind. Zu diesen
Bereichen gehören:
●
Haad Rin – berühmt für seine Partys, bietet
aber auch eine große Auswahl an Dauerwohnsitzen und Anlageimmobilien;
●
Thong Nai Pan ist eine ruhigere und
abgeschiedenere Gegend, die diejenigen anzieht, die einen friedlichen Ort zum
Leben oder Entspannen suchen.
●
Sri Thanu und Chaloklam sind bei Menschen
beliebt, die schöne Strände und die Nähe zur lokalen Infrastruktur schätzen;
hier werden oft Häuser und Villen gekauft;
●
Bantay und Haad Yao ziehen Investoren und
Käufer an, die sich auf langfristige Investitionen in Mietobjekte
konzentrieren.
Preisspanne
Die Immobilienpreise auf Koh Phangan
variieren je nach Gegend, Art der Immobilie und Nähe zum Meer. Im Durchschnitt
beginnen Wohnungen (Eigentumswohnungen) bei 50.000 Dollar, während Villen oder
Häuser je nach Luxusniveau und Lage zwischen 150.000 und mehreren Millionen
Dollar kosten können. In einigen prestigeträchtigen Gegenden können die Preise
für Villen mit Meerblick 500.000 Dollar oder mehr erreichen.
Prognosen für die Zukunft
Der Immobilienmarkt auf Koh Phangan zieht
weiterhin die Aufmerksamkeit ausländischer Käufer und Investoren auf sich,
insbesondere da die Insel bei Touristen und Expats immer beliebter wird. Es
wird erwartet, dass die Nachfrage nach Immobilien steigen wird, was zu weiteren
Preissteigerungen führen wird. Der Markt kann jedoch von verschiedenen Faktoren
beeinflusst werden, wie z. B. Gesetzesänderungen in Bezug auf ausländisches
Eigentum oder globale Konjunkturschwankungen.
Faktoren, die den Wert einer Immobilie beeinflussen
Die Kosten für Immobilien auf Koh Phangan
hängen von mehreren Schlüsselfaktoren ab:
●
Immobilien mit Meerblick oder in
Strandnähe werden immer höher bewertet;
●
Der Ausbau der örtlichen
Infrastruktur, einschließlich der Erreichbarkeit von Geschäften, Restaurants,
Schulen und medizinischen Einrichtungen, wirkt sich erheblich auf den Preis
aus;
●
Bei Touristen beliebte Gegenden
werden besonders wegen ihrer Mietimmobilien geschätzt und sind daher für
Investoren attraktiv.
●
Die Sauberkeit der Strände, die
Wasserqualität und die allgemeine Umweltverträglichkeit spielen bei der
Bewertung von Immobilien eine wichtige Rolle.
Insgesamt bleibt der Immobilienmarkt auf
Koh Phangan für Investitionen attraktiv, insbesondere für diejenigen, die nach
einer Möglichkeit suchen, komfortables Wohnen mit einer rentablen Investition
zu verbinden.
Abschluss
Der Immobilienkauf auf Koh Phangan stellt
eine interessante Möglichkeit für ausländische Staatsbürger dar, die auf einer
der malerischsten Inseln Thailands ein Eigenheim erwerben möchten. Dieser
Prozess erfordert jedoch eine sorgfältige Herangehensweise und sorgfältige
Vorbereitung. Für Ausländer ist es wichtig, die rechtlichen Aspekte im Zusammenhang
mit dem Besitz von Immobilien zu berücksichtigen, zuverlässige Partner und
Berater auszuwählen und darauf vorbereitet zu sein, alle gesetzlichen
Anforderungen zu erfüllen und Steuern zu zahlen.
Trotz der bestehenden Beschränkungen im
thailändischen Recht haben Ausländer mehrere legale Möglichkeiten, Immobilien
zu besitzen, z. B. den Kauf einer Eigentumswohnung, die Pacht von Grundstücken
oder die Gründung einer thailändischen Gesellschaft. Jede dieser Optionen
erfordert eine eingehende Prüfung und rechtliche Unterstützung, um Risiken zu
vermeiden und einen zuverlässigen Schutz Ihrer Investitionen zu gewährleisten.
Der Immobilienmarkt auf Koh Phangan
entwickelt sich weiter und bietet eine Vielzahl von Wohnmöglichkeiten und
Investitionsmöglichkeiten. Es wird erwartet, dass die Nachfrage nach Immobilien
auf der Insel steigen wird, was zu höheren Preisen und einem steigenden
Interesse von Investoren führen könnte. Wie bei jedem anderen
Investitionsprojekt ist es jedoch notwendig, alle Aspekte der Transaktion
sorgfältig zu analysieren und fundierte Entscheidungen zu treffen.