Koh Phangan est une île pittoresque de
Thaïlande, qui attire chaque année de plus en plus de citoyens étrangers rêvant
d'une maison confortable au bord de la mer. Cet endroit est connu pour son
atmosphère détendue, ses plages propres et sa nature riche, ce qui en fait un
lieu idéal aussi bien pour la résidence temporaire que pour la résidence
permanente. L'intérêt croissant pour l'achat d'une propriété à Koh Phangan
s'explique non seulement par la beauté naturelle, mais aussi par les conditions
favorables qu'offre le marché immobilier local. Cependant, malgré tous les
aspects attrayants, le processus d'achat d'un bien immobilier par des étrangers
en Thaïlande a ses propres caractéristiques et limites, qu'il faut connaître à
l'avance afin d'éviter d'éventuelles difficultés juridiques et risques
financiers.
Aspects juridiques de l'achat d'un bien
immobilier en Thaïlande
L'achat de biens immobiliers en Thaïlande
par des citoyens étrangers est soumis à des lois strictes qui limitent
considérablement leurs droits de propriété foncière. Selon la loi, les
étrangers ne peuvent pas posséder directement de terrain, ce qui constitue l’un
des principaux obstacles pour ceux qui souhaitent acheter une maison avec un
terrain. Cependant, malgré ces restrictions, les étrangers peuvent librement
acheter des appartements dans des immeubles d'habitation (copropriétés), à
condition que la part des propriétaires étrangers dans l'immeuble ne dépasse
pas 49 % de la superficie totale de tous les appartements.
Ce système permet aux étrangers de
posséder des biens immobiliers en Thaïlande, mais nécessite le respect
scrupuleux de toutes les règles et réglementations légales. En outre, il existe
d'autres moyens légaux de posséder des biens immobiliers, qui impliquent des
baux fonciers à long terme ou la création de sociétés thaïlandaises avec une
participation limitée de citoyens étrangers. Il est important de comprendre que
toute transaction immobilière doit être soigneusement vérifiée et légalement
documentée pour éviter d'enfreindre la loi et protéger votre investissement.
Options de propriété foncière pour les
étrangers
Pour les citoyens étrangers souhaitant
acheter une propriété à Koh Phangan, il existe plusieurs options légales de propriété,
chacune avec ses propres conditions et restrictions. Regardons-les de plus
près.
Acheter un appartement dans une copropriété
Les étrangers peuvent acheter des
appartements (condominiums) à Koh Phangan, ce qui constitue l’un des moyens les
plus populaires de posséder une propriété. Selon la loi thaïlandaise, les
étrangers peuvent posséder jusqu'à 49 % de la superficie totale de tous les
appartements d'une copropriété. Cela signifie que les 51 % restants doivent
appartenir à des citoyens thaïlandais ou à des entités thaïlandaises. Lors de
l'achat d'un appartement, un citoyen étranger doit fournir une confirmation de
la source légale des fonds transférés de l'étranger, ce qui est une condition
préalable à l'enregistrement de la propriété.
Bail foncier
Puisque les étrangers ne peuvent pas
posséder directement de terres, une alternative est le bail à long terme. Les
étrangers peuvent louer un terrain pour une durée allant jusqu'à 30 ans avec la
possibilité de le renouveler pour deux durées supplémentaires, ce qui rend
cette option presque équivalente à la propriété. Cette option est populaire
parmi ceux qui souhaitent construire une maison ou gérer une entreprise à Koh
Phangan. Le contrat de location doit être enregistré auprès du service foncier
et le locataire a le droit de renouveler le contrat, garantissant ainsi
l'utilisation à long terme du terrain.
Création d'entreprise en Thaïlande
Une autre façon de posséder un terrain
est de créer une entreprise thaïlandaise. Un ressortissant étranger peut
détenir jusqu'à 49 % des actions de l'entreprise, tandis que les 51 % restants
doivent appartenir à des citoyens thaïlandais. Une entreprise peut être
propriétaire du terrain sur lequel une maison est construite ou sur laquelle
une entreprise est exploitée. Cependant, il est important de rappeler que les
autorités thaïlandaises appliquent scrupuleusement cette règle et que les
structures fictives dans lesquelles les partenaires thaïlandais n'ont aucun
intérêt réel dans l'entreprise peuvent être considérées comme illégales. Il est
donc important de sélectionner soigneusement les partenaires et de consulter
des avocats lors de la création d’une entreprise.
Acheter une maison sans posséder de terrain
Les étrangers peuvent acheter une maison
ou un autre bâtiment sans avoir le droit de posséder le terrain sur lequel ils
se trouvent. Dans ce cas, la maison est enregistrée séparément du terrain et le
propriétaire doit conclure un contrat de location à long terme pour le terrain,
comme décrit ci-dessus. Cette option est possible, par exemple, si un citoyen
étranger souhaite posséder un bien immobilier à Koh Phangan, mais ne souhaite
pas créer de société. Cette approche nécessite une préparation juridique
minutieuse pour garantir que les droits du propriétaire sont protégés.
Le processus d’achat d’une propriété à
Koh Phangan
Le processus d’achat d’une propriété à
Koh Phangan comprend plusieurs étapes clés qui doivent être suivies pour mener
à bien la transaction avec succès et en toute sécurité.
Recherche de bien immobilier et conclusion d'un contrat
La première étape consiste à sélectionner
une propriété appropriée. Cela peut se faire par l’intermédiaire d’agences
immobilières ou directement par l’intermédiaire des vendeurs. Après avoir
sélectionné un objet, l'acheteur et le vendeur concluent un contrat d'achat et
de vente préliminaire, qui comprend généralement les conditions de la
transaction, les modalités et le montant de l'acompte. A ce stade, il est
important de préciser clairement toutes les conditions afin d’éviter des malentendus
à l’avenir.
Due diligence juridique de l’immobilier
Après la signature de l’avant-contrat,
suit la due diligence du bien. Elle comprend la vérification des droits de
propriété du vendeur, de la présence de dettes, de restrictions ou de charges sur
le bien, ainsi que de la conformité des documents à la législation en vigueur.
A ce stade, il est recommandé de faire appel à un avocat expérimenté qui
procédera à une analyse détaillée et s'assurera que la transaction est légale
et sûre pour l'acheteur.
Participation d'un avocat et d'un traducteur
Acheter un bien immobilier en Thaïlande
nécessite la participation de professionnels. Un avocat vous aidera à toutes
les étapes de la transaction, de la vérification des documents jusqu'à
l'enregistrement des droits de propriété. Si l'acheteur ne parle pas thaï, il
est nécessaire de faire appel à un traducteur agréé qui pourra traduire tous
les documents et expliquer les aspects juridiques de la transaction.
Paiement et enregistrement des droits de propriété
Après avoir effectué la diligence
raisonnable et approuvé toutes les conditions de la transaction, l'acheteur
transfère le montant restant de la propriété sur le compte du vendeur. Il est
important que tous les transferts soient effectués via des comptes bancaires,
ce qui est nécessaire pour enregistrer la transaction auprès du service
foncier. Une fois le paiement effectué, les parties signent le contrat de vente
final et le titre est enregistré au nom du nouveau propriétaire. Cette étape
comprend le paiement des taxes et frais liés au transfert de propriété.
Fiscalité et dépenses supplémentaires
Lors de l'achat et de la possession d'un
bien immobilier en Thaïlande, les citoyens étrangers doivent prendre en compte
les impôts et les dépenses supplémentaires qui surviennent à la fois lors de la
transaction et lors de la poursuite de la propriété du bien immobilier.
Droits de mutation immobilière
Lors de l’achat d’un bien immobilier en
Thaïlande, la principale taxe est la taxe de mutation. Son taux est de 2% de la
valeur enregistrée du bien, qui peut différer de la valeur réelle de la
transaction. Cette taxe est généralement payée soit par le vendeur, soit par
l'acheteur, selon l'accord entre les parties.
Taxe sur le loyer
Dans le cas où un citoyen étranger loue
un terrain ou une propriété en Thaïlande, le propriétaire doit payer une taxe
de location, qui correspond à 12,5 % du revenu locatif annuel. Cependant, dans
certains cas, une taxe peut être incluse dans le prix de la location, dont il
faudra également tenir compte lors de la signature du contrat.
Droit de timbre et taxe professionnelle spéciale
En plus des droits de mutation
immobilière, les acheteurs peuvent également être confrontés au droit de timbre
et à la taxe spécifique aux entreprises (SBT). Le droit de timbre est perçu à
0,5% de la valeur enregistrée si le bien est en possession du vendeur depuis
plus de cinq ans. Dans le cas contraire, le SBT sera facturé à 3% de la valeur
imposable du bien plus une taxe d'habitation supplémentaire (0,3% du SBT).
Taxes foncières annuelles
Les propriétaires fonciers en Thaïlande
sont tenus de payer une taxe foncière annuelle dont le taux dépend du type de
propriété et de sa valeur. En 2020, une nouvelle loi sur la taxe foncière et
bâtie a été introduite, qui prévoit des taux de 0,01% à 0,3% selon l'usage
prévu du bien (résidentiel, commercial ou agricole). Il est important de noter
que les taxes sont susceptibles de changer, vous devez donc vérifier
régulièrement les tarifs et exigences en vigueur.
Frais supplémentaires
En plus des taxes, les acheteurs
immobiliers doivent être prêts à payer divers frais supplémentaires, tels que :
●
Services juridiques. Honoraires d'avocat pour
la vérification des documents et l'assistance aux transactions ;
●
Services de traduction. Paiement des services
de traducteur pour traduire les documents dans la langue requise ;
●
Frais d'enregistrement d'une transaction. Frais
de traitement et d'enregistrement d'une transaction au service foncier ;
●
Évaluation immobilière. Frais pour les
services d'un évaluateur pour déterminer la valeur marchande d'un bien
immobilier.
Compte tenu de toutes les taxes et frais
mentionnés ci-dessus, il est important de planifier soigneusement votre budget
pour acheter et posséder un bien immobilier en Thaïlande afin d'éviter des
coûts financiers inattendus.
Risques et précautions
L'achat d'un bien immobilier en Thaïlande
pour des étrangers est associé à certains risques qui peuvent survenir à chaque
étape de la transaction. Pour minimiser les problèmes possibles et éviter de
graves pertes financières, vous devez prendre un certain nombre de précautions.
Risques juridiques
L'un des principaux risques est une
transaction mal exécutée ou l'achat d'un bien immobilier non conforme aux
exigences légales. Par exemple, l’achat d’un terrain interdit à la propriété
étrangère peut entraîner l’annulation de la transaction. Pour minimiser ce
risque, il est important de faire appel à un avocat qualifié et familier avec
les lois locales pour examiner tous les documents et garantir la légalité de la
transaction.
Risques de fraude
Le marché immobilier, notamment dans les
zones touristiques prisées, peut attirer les escrocs qui proposent des
propriétés inexistantes ou en difficulté. Pour éviter de telles situations, il
est recommandé de coopérer uniquement avec des agences immobilières et des
cabinets d'avocats de confiance, jouissant d'une bonne réputation et d'une
bonne expérience dans la région donnée.
Risques financiers
Il est nécessaire de prendre en compte
les fluctuations des taux de change, qui peuvent affecter le coût de la
transaction, notamment lors du transfert de fonds depuis l'étranger. De plus,
il est important de prendre en compte toutes les obligations fiscales et
dépenses supplémentaires pour éviter les malentendus et les dépenses imprévues
à l’avenir.
Risques liés à la location et à la propriété
Dans le cas des baux fonciers à long
terme, il peut y avoir des risques associés à la prolongation du contrat de
location ou à des changements de législation susceptibles d'affecter les
conditions du bail. Pour minimiser ce risque, il est recommandé de conclure un
bail renouvelable, de vérifier régulièrement les changements dans les lois et
de consulter un conseiller juridique.
Choisir des partenaires fiables
Un aspect clé d'une transaction réussie
est le choix de partenaires fiables - avocats, agences immobilières et
traducteurs. Il est recommandé de choisir des professionnels ayant une
expérience en Thaïlande et des avis positifs. Il est également important de
procéder à un examen détaillé de tous les documents et aspects juridiques de la
transaction avant sa finalisation.
Risques lors de l'enregistrement des droits de propriété
L'enregistrement de la propriété d'un
bien immobilier doit être effectué en stricte conformité avec la loi
thaïlandaise. Il est important de s’assurer que tous les documents sont
correctement remplis, enregistrés auprès du service foncier et que toutes les
taxes sont intégralement payées. Sinon, des problèmes peuvent survenir lors de
l'enregistrement de la propriété ou lors de l'utilisation ultérieure de la
propriété.
Caractéristiques du marché immobilier à
Koh Phangan
Le marché immobilier de Koh Phangan a
connu une croissance constante ces dernières années, en raison de l'intérêt
accru des acheteurs étrangers et de la population locale. L'île est attrayante
pour sa beauté naturelle, son atmosphère tranquille et son prix relativement
abordable par rapport à d'autres destinations populaires en Thaïlande telles
que Koh Samui ou Phuket.
Zones populaires à acheter
Koh Phangan compte plusieurs zones clés
qui sont les plus populaires parmi les acheteurs immobiliers. Ces domaines
comprennent :
●
Haad Rin – célèbre pour ses fêtes, mais
propose également une large gamme de propriétés de résidence permanente et
d'investissement ;
●
Thong Nai Pan est une zone plus calme et plus
isolée, attirant ceux qui recherchent un endroit paisible pour vivre ou se
détendre ;
●
Sri Thanu et Chaloklam sont populaires parmi
ceux qui apprécient les belles plages et la proximité des infrastructures
locales ; des maisons et des villas sont souvent achetées ici ;
●
Bantay et Haad Yao attirent des investisseurs
et des acheteurs axés sur les investissements à long terme dans les immeubles
locatifs.
Gammes de prix
Les prix de l’immobilier à Koh Phangan
varient en fonction de la zone, du type de propriété et de la proximité de la
mer. En moyenne, les appartements (condominiums) commencent à 50 000 $, tandis
que les villas ou les maisons peuvent coûter entre 150 000 $ et plusieurs
millions de dollars, selon le niveau de luxe et l'emplacement. Dans certains
quartiers prestigieux, les prix des villas avec vue sur la mer peuvent
atteindre 500 000 $ ou plus.
Prévisions pour l'avenir
Le marché immobilier de Koh Phangan
continue d'attirer l'attention des acheteurs et investisseurs étrangers, d'autant
plus que l'île gagne en popularité auprès des touristes et des expatriés. La
demande immobilière devrait augmenter, ce qui entraînera de nouvelles
augmentations des prix. Cependant, le marché peut être affecté par divers
facteurs, tels que des changements dans les lois concernant la propriété
étrangère ou les fluctuations économiques mondiales.
Facteurs influençant la valeur d’un bien immobilier
Le coût de l’immobilier à Koh Phangan
dépend de plusieurs facteurs clés :
●
Les propriétés avec vue sur la mer
ou à proximité des plages sont toujours mieux notées ;
●
Le développement des
infrastructures locales, notamment l’accessibilité aux commerces, aux
restaurants, aux écoles et aux établissements médicaux, affecte considérablement
les prix ;
●
Les zones touristiques sont
particulièrement appréciées pour leurs propriétés locatives, ce qui les rend
attractives pour les investisseurs ;
●
La propreté des plages, la qualité
de l'eau et le niveau général de sécurité environnementale jouent un rôle
important dans la valorisation des biens immobiliers.
Dans l'ensemble, le marché immobilier de
Koh Phangan reste attractif pour l'investissement, en particulier pour ceux qui
recherchent l'opportunité de combiner une vie confortable avec un investissement
rentable.
Conclusion
Acheter une propriété à Koh Phangan
représente une opportunité intéressante pour les citoyens étrangers souhaitant
acquérir leur propre maison sur l’une des îles les plus pittoresques de
Thaïlande. Cependant, ce processus nécessite une approche prudente et une
préparation minutieuse. Il est important que les étrangers prennent en compte
les aspects juridiques associés à la possession d'un bien immobilier,
choisissent des partenaires et des consultants fiables et soient prêts à se
conformer à toutes les exigences légales et à payer des impôts.
Malgré les restrictions existantes en
vertu de la loi thaïlandaise, les étrangers disposent de plusieurs options
légales pour posséder un bien immobilier, comme l'achat d'une unité en copropriété,
la location d'un terrain ou la création d'une société thaïlandaise. Chacune de
ces options nécessite une étude détaillée et un accompagnement juridique pour
éviter les risques et assurer une protection fiable de vos investissements.
Le marché immobilier de Koh Phangan
continue de se développer, offrant une variété d'options de logement et
d'opportunités d'investissement. La demande de biens immobiliers sur l’île
devrait augmenter, ce qui pourrait entraîner une augmentation des prix et un
intérêt des investisseurs. Cependant, comme dans tout autre projet
d’investissement, il est nécessaire d’analyser soigneusement tous les aspects
de la transaction et de prendre des décisions éclairées.